Thị trường BĐS hiện đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng ít nhất là trong vòng 5 năm tới.

TS. Lê Xuân Nghĩa, Viện trưởng Viện nghiên cứu phát triển kinh doanh (BDI) tại Hội thảo tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường BĐS năm 2016 diễn ra ngày 23/3.

Mới đây, trong dự thảo sửa đổi thông tư 36 của NHNN có quy định nâng cao hệ số rủi ro từ 150% lên 250% và cắt giảm việc sử dụng vốn ngắn hạn vào dự án trung hạn, dài hạn từ 60% xuống còn 40%, làm dấy lên lo ngại sẽ siết chặt tín dụng vào bất động sản.

GS. Đặng Hùng Võ cho biết, trên thực tế, việc mở luồng vốn tín dụng cho thị trường BĐS đã có tác động phục hồi thị trường BĐS khá nhanh chóng. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, đến cuối tháng 9/2015 dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản là 358.377 tỷ đồng, chiếm 8,05% tổng dư nợ tín dụng, tốc độ tăng trưởng tín dụng cho kinh doanh bất động sản trong 9 tháng đầu năm 2015 đạt 14,59%, cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng. Từ đó, Ngân hàng Nhà nước mới đề xuất việc sửa Thông tư 36.

Là doanh nghiệp BĐS, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất Động sản Toàn Cầu cho biết, phần lớn các dự án BĐS thương mại, nguồn vốn phải trông cậy là nguồn tín dụng từ ngân hàng và như vậy các chính sách hoặc phương thức huy động tín dụng sẽ tác động mật thiết tới sự tồn tại và phát triển của thị trường BĐS .

Theo ông, việc ngân hàng Nhà nước quan tâm đến tình trạng an toàn của cả hệ thống tín dụng rõ ràng là trách nhiệm đương nhiên của Ngân hàng Nhà nước, tuy nhiên cách làm này có lẽ chưa thật hợp lý, bên cạnh tác dụng thực của thông tư nó lại làm dấy lên một tâm lý lo ngại của thị trường và kèm theo đó là những hậu quả liên quan đến một loạt các ngành sản xuất, dịch vụ khác như sản xuất vật liệu xây dựng, thi công xây dựng....Tác dụng phụ này sẽ làm ảnh hưởng xấu cả đến tình hình công ăn việc làm của toàn xã hội.

TS. Lê Xuân Nghĩa cũng cho biết, không chỉ ở Việt Nam mà ở các nước, thị trường BĐS vẫn luôn phụ thuộc vào ngân hàng, cả người xây nhà lẫn người mua nhà.

Hơn nữa, việc các ngân hàng thích cho vay BĐS là dễ hiểu vì thứ nhất, có tài sản thế chấp. Thứ hai, thị trường BĐS có thể suy giảm trong ngắn hạn nhưng về dài hạn vẫn là thị trường nền tảng. Thứ ba, các nhà đầu tư trong trường hợp cần tìm nơi trú ẩn vẫn sẽ tìm vào BĐS.

Ông cho rằng, thị trường BĐS hiện đang phục hồi trong bối cảnh hoàn toàn khác trước, ổn định hơn, bền vững hơn, không có dấu hiệu bong bóng ít nhất là trong vòng 5 năm tới.

Vì vậy siết chặt tín dụng nói chung và tín dụng BĐS vào thời điểm này là chưa cần thiết, thay vào đó cầu kiểm soát tín dụng hiệu quả hơn, ví dụ tín dụng cho người có liên quan với ngân hàng, tín dụng chảy vào các dự án không hiệu quả, tín dụng cấp cho các dự án mà nhà đầu tư không có tiềm lực tài chính, tín dụng đen và đặc biệt là xử lý nợ xấu.

“Giả sử muốn cảnh báo ngân hàng và thị trường thì chỉ cần nâng hệ số rủi ro cho vay BĐS lên  200%, còn 250% là mức cao nhất thế giới rồi, sau này không còn dư địa điều chỉnh, đồng thời nên duy trì tăng trưởng tín dụng không quá 20%/năm và tỷ lệ tiền gửi trên tiền cho vay không quá 80% là được”, ông Nghĩa kiến nghị.

Theo TS. Lê Xuân Nghĩa, để tiếp tục hỗ trợ cho phục hồi nền kinh tế và thị trường BĐS thì chính sách tiền tệ nên được nới lỏng một cách hợp lý, có tầm nhìn chiến lược để ổn định lãi suất và linh hoạt tỷ giá hối đoái một cách bài bản, khoa học. Thắt chặt tín dụng sẽ đẩy lãi suất tăng. Nếu để lãi suất tiếp tục tăng lên, toàn bộ nỗ lực về phục hồi của doanh nghiệp, phục hồi kinh tế, tái cấu trúc ngân hàng có nguy cơ không thể đạt được.

Trước đề xuất nâng hệ số rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản từ 150% lên 250% để giảm độ nóng cho vay bất động sản, GS. Đặng Hùng Võ cũng cho rằng cần xem xét thêm.

“Không cần tăng quá sớm, quá nhanh với độ tăng cao như vậy. Lúc này là chưa cần thiết. Điều quan trọng là rà soát các hạng mục cho vay, tài sản thế chấp bao nhiêu, có tài sản thế chấp hai lần hay không. Nhiều trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư một lần, còn người mua căn hộ thế chấp lần nữa. Hoặc một dự án huy động vốn trực tiếp của người mua nhà sau đó lại đem dự án đi thế chấp. Cần rà soát, minh bạch, không được để một bất động sản nào được hai lần tính giá trị, đấy là nguy cơ đẩy thị trường bất động sản rơi vào khủng hoảng”, GS. Đặng Hùng Võ nói.

Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Đầu tư Bất Động sản Toàn Cầu cũng cho rằng, điều quan trọng là cần rạch ròi và kiểm soát chặt chẽ hoặc thậm chí không nên cho phép tình trạng sở hữu chéo giữa ngân hàng thương mại và chủ đầu tư dự án BĐS. Đây là nguy cơ dễ xẩy ra tình trạng vỡ tín dụng nhất một khi ngân hàng thương mại sử dụng nguồn vốn huy động để đầu tư vào BĐS, nếu BĐS trầm lắng hoặc khủng hoảng thì số vốn của ngân hàng đó đổ vào dự án sẽ mắc kẹt gây vỡ trận ngay.

Thứ 2, ngân hàng Nhà nước cần kiểm tra chặt chẽ việc cấp tín dụng của các ngân hàng thương mại đối với các chủ đầu tư dự án làm sao phải thật đảm bảo an toàn. Mỗi ngân hàng thương mại cần xác định tiêu chí cho vay của mình đối với Doanh nghiệp BĐS.

Trước những lo ngại rằng những điều chỉnh thô bạo ảnh hưởng kinh tế, gây đổ vỡ, ông Nguyễn Trọng Du - Vụ trưởng Vụ chính sách An toàn hoạt động Ngân hàng – Cơ quan Thanh tra Giám sát - Ngân hàng Nhà nước Việt Nam khẳng định Ngân hàng Nhà nước xây dựng chính sách theo lộ trình minh bạch, cá nhân tham mưu lãnh đạo đảm bảo an toàn hỗ trợ thị trường nói chung.

“Ngân hàng phải có tiềm lực vốn nhiều hơn, chứ không bắt giảm cho vay bất động sản, hay hành xử thô bạo gây đổ vỡ”, ông Du nói.

Để tìm kiếm nguồn vốn cho thị trường BĐS trong thời gian tới, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất: “Chứng khoán hóa vốn đầu tư vào thị trường BĐS là một giải pháp đã có khung pháp luật nhưng vẫn chưa thu hút được sự quan tâm của các nhà đầu tư. Đây là giải pháp tốt trong hoàn cảnh thị trường BĐS đã phục hồi trở lại”.

Diệu Thùy