Cam kết lợi nhuận chia theo tỷ lệ cao, biệt thự nghỉ dưỡng gần đây được các chủ đầu tư quảng bá rầm rộ. Nhưng liệu nó có phải là “gà đẻ trứng vàng” hay là bất động sản “hái ra tiền” như quảng cáo?

Các dự án BĐS nghỉ dưỡng đang được nhiều chủ đầu tư tung ra thị trường quảng bá rầm rộ như một phương thức đầu tư sinh lời hiệu quả cao. Theo giới thiệu, sau khi bỏ một khoản tiền đầu tư, nhà đầu tư có thể tham gia chương trình cho thuê lại. Mức lợi nhuận thu được sẽ tăng dần theo tỷ lệ lấp đầy và những năm tiếp theo, có thể tỷ suất lợi nhuận sẽ tăng cao hơn khi giá cho thuê tăng và tỷ lệ lấp đầy tăng lên.

Một nhà đầu tư có kinh nghiệm cho rằng, bản chất việc cam kết lãi suất của chủ đầu tư bằng việc thu tiền của khách hàng rồi trả dần họ trong 10 năm, thì lãi suất này còn rẻ hơn đi vay ngân hàng.

Đà Nẵng hiện là nơi đang có dòng tiền đổ vào mạnh, nhưng nguy cơ bị “thổi giá” trên thị trường cũng là điều khó tránh, thị trường sẽ tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu Savills Việt Nam - đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn bất động sản cho rằng, thực chất mức cam kết lợi nhuận được chủ đầu tư đưa ra chỉ là bài toán kinh doanh, vấn đề kỹ thuật kinh doanh.

“Trong một bài toán đầu tư, nhà đầu tư cần xem xét, tìm hiểu kỹ bởi bao giờ chủ đầu tư cũng đưa ra những con số hấp dẫn, nhà đầu tư cần xem con số đó có thực sự hấp dẫn hay không? Kỹ thuật kinh doanh thực chất là tính vào giá, chừng nào thấy hợp lý với nhà đầu tư thì mới nên quyết định, không nên nhìn ngay con số cam kết lợi nhuận ban đầu bởi việc đưa ra các con số hấp dẫn là chuyên môn của các đơn vị marketing và tiếp thị của bất kỳ dự án nào”, bà Hằng lưu ý.

Cũng theo bà Hằng: Nếu chủ đầu tư chứng minh được mức hấp dẫn thì phải chứng minh được bài toán giải thích cụ thể, rõ ràng, còn mập mờ thì chúng ta không nên đầu tư vào.

Bên cạnh việc chủ đầu tư giải thích bài toán kinh doanh đó khả thi đến đâu thì nhà đầu tư cần tự làm một bài tính hoặc cần đến tư vấn của chuyên gia để hiểu sâu hơn trước khi đưa ra quyết định đầu tư dài hạn.

Mặt khác, báo cáo của Savills về thị trường bất động sản Đà Nẵng trong tháng 7/2016 cho thấy, tổng số khách sạn hạng 3-5 sao trên thị trường Đà Nẵng tăng 4% theo quý và 15% theo năm. Thế nhưng công suất thuê trung bình lại giảm 8% theo năm, chỉ tăng 2% theo quý. Giá giá thuê phòng trung bình giảm 4% theo quý nhưng tăng 6% theo năm. Doanh thu phòng trung bình giảm 1% theo quý và giảm tới 6% theo năm.

Theo nhận định của Savills, số lượng các dự án khách sạn mới sẽ tiếp tục tăng, từ quý 3/2016 trở đi, dự kiến có 35 dự án sẽ gia nhập thị trường. Trong nửa cuối năm 2016, 3 dự án mới dự kiến cung cấp 1.320 phòng.

Điều đó cho thấy, thị trường khách sạn ở Đà Nẵng đang đứng trước sự cạnh tranh mạnh khi lượng cung tăng nhưng cả công suất và giá thuê đều giảm.

Trong một buổi tư vấn đầu tư bất động sản nghỉ dưỡng gần đây, ông Phạm Lâm, Tổng giám đốc Công ty Bất động sản Danh Khôi Á Châu lưu ý: Khi đầu tư vào bất động sản nghỉ dưỡng, rủi ro đầu tiên là không phân tích được tính hiệu quả của việc đầu tư, dẫn đến lợi nhuận không như kỳ vọng hoặc doanh thu khai thác cho thuê không hiệu quả.

Yếu tố rủi ro thứ hai là có thể đầu tư vào dự án có chất lượng không bền vững, không có yếu tố độc đáo dẫn đến không có lợi thế cạnh tranh dài hạn, đơn vị quản lý khai thác kém.

Vì vậy, theo ông Lâm, nhà đầu tư cần tìm những đơn vị chủ đầu tư và nhà phát triển có thương hiệu hoặc nhờ chuyên gia tư vấn để hạn chế rủi ro.

Minh Thư