Rủi ro gì cho người mua nhà hay tranh chấp giữa chủ đầu tư và cư dân là các vấn đề được nhiều chuyên gia phân tích tại tọa đàm “Tìm giải pháp nâng cao hiệu quả quản lý chung cư” do Tạp chí đầu tư bất động sản CafeLand tổ chức vào sáng 23/6 ở TP.HCM.

Tìm hiểu kỹ về dự án

Thời gian qua, nhiều vấn đề liên quan đến tranh chấp xảy ra tại các chung cư trên địa bàn TP.HCM như The Harmona, Bảy Hiền Tower, The RubyLand… ảnh hưởng đến sự phát triển của thị trường BĐS, tạo tâm lý hoang mang cho người mua nhà. Các chuyên gia, nhà quản lý đã góp ý kiến nhằm hạn chế những rủi ro cho người mua nhà trong quá trình tìm chốn an cư.

Chuyên gia kinh tế Hồ Bá Tình chia sẻ, qua tiếp xúc với những người đang có dự tính mua nhà ông thấy đa số đều quan tâm đến giá cả mà bỏ qua nhiều thông tin quan trọng của dự án, trong đó có cơ sở pháp lý. Nếu xảy ra tranh chấp thì người mua nhà sẽ ở thế “chiếu dưới”. Vì vậy, nếu không có đủ thông tin về dự án trước tiên người mua nhà nên đến cơ quan quản lý Nhà nước tìm hiểu trực tiếp.

Nhiều chuyên gia và nhà quản lý góp ý kiến, đưa ra giải pháp nâng cao hiệu qủa quản lý chung cư tại buổi tọa đàm. 

Ngoài ra, theo ông Tính cũng nên có chế tài phạt nặng hoặc đơn vị tham gia giám sát dự án để khách hàng có thêm kênh thông tin. Điều này sẽ giúp thị trường BĐS trở nên minh bạch hơn, bởi người mua được tiếp cận được những thông tin đáng tin cậy.

Ông Nguyễn Mạnh Khởi - Cục phó Cục quản lý nhà - Bộ Xây dựng nhận định, uy tín của chủ đầu tư cũng là yếu tố đáng để khách hàng tham khảo. Bởi thực tế cho thấy nhiều DN đã thành công bằng cách làm chân chính, tạo dựng được thương hiệu. Hay như chuyện Hiệp hội BĐS Việt Nam tổ chức khen thưởng cho những nhà đầu tư làm tốt.

Ngoài chuyện nên tìm hiểu kỹ tính pháp lý của dự án, ông Phan Trường Sơn – Trưởng phòng phát triển nhà và thị trường BĐS - Sở Xây dựng TP.HCM cho rằng người mua có quyền yêu cầu được biết những thông tin của dự án mà chủ đầu tư bắt buộc phải công khai. Việc công khai thông tin dự án cần có sự giám sát, kiểm tra của cơ quan quản lý Nhà nước, nhất là với dự án có thế chấp hay sai phép.

Theo ông Sơn, những vụ chung cư mang đi thế chấp gây hoang mang cho người dân trong thời gian qua nhìn chung là trách nhiệm của ngân hàng. Các ngân hàng cần quản lý chặt chẽ nguồn vốn vay ở dự án được thế chấp. Bên cạnh đó, theo ông Sơn, cơ quan truyền thông cũng có trách nhiệm thẩm tra thông tin của dự án trước khi đưa tin đến cho độc giả.   

Cẩn trọng dự án đang bị thế chấp

Về chuyện thế chấp dự án cho ngân hàng, ông Nguyễn Thanh Hiền – giám đốc Công ty Luật ATIM cho rằng chuyện chủ đầu tư thế chấp dự án để vay vốn là điều không mới. Dự án, căn hộ hình thành trong tương lai đều thế chấp được. Tuy nhiên, chuyện thế chấp một phần hay toàn bộ thì Luật đã có quy định điều kiện thế chấp.

Theo ông Hiền, Luật quy định rõ trường hợp chủ đầu tư muốn bán căn hộ tại dự án đã thế chấp ngân hàng cho người mua là phải giải chấp trước. Các vấn đề liên quan đến xử phạt hành chính, hiện vẫn áp dụng luật cũ có nhiều kẻ hở. Chế tài xử phạt chủ đầu tư vi phạm cũng là vấn đề đáng xem xét khi luật không đủ tính răn đe.

Về phía DN, ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành cho hay, hầu như 90% dự án đều được chủ đầu tư thế chấp ngân hàng để vay vốn. Trong hợp đồng sẽ có thể hiện phần đất và nhà ở hình thành trong tương lai. Ngoài ra còn có những điều khoản ràng buộc về việc cho bán và thu tiền trả nợ ngân hàng.  Quy định rõ ràng nhưng cơ chế giám sát có chặt chẽ hay không là câu chuyện của ngân hàng.

Ông Nghĩa chia sẻ, hiện nay người mua nhà không thiếu điều kiện để tìm hiểu về dự án, căn nhà mình muốn mua. Tuy nhiên, thực tế có chuyện “lạ” là khách hàng tìm mua những dự án có ít thông tin trong lúc đợi đến khi dự án được công bố rộng rãi để tìm kiếm lợi nhuận. Còn dự án có thông tin đầy đủ thì lợi nhuận không nhiều vì vậy lại không hút khách. Theo ông Nghĩa, sự mất cân đối cung cầu cũng như căn hộ cao cấp đang dư thừa sẽ làm cho thị trường BĐS phát triển không bền vững.

Phương Anh Linh