Mở bán rình rang cách đây nhiều tháng với những lời quảng cáo có cánh, tuy nhiên Opal Riverside hiện tại vẫn chỉ là bãi đất trống hoác và chưa hòan thiện móng.

Chưa xong móng đã ký hợp đồng mua bán?

Luật Kinh doanh BĐS năm 2014 sửa đổi quy định, dự án BĐS hình thành trong tương lai muốn bán phải đáp ứng các điều kiện về pháp lý như giấy tờ về quyền sử dụng đất, giấy phép xây dựng, nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng cơ sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án.

Với chung cư, dự án chỉ được bán khi có biên bản nghiệm thu xây xong phần móng. Trước khi bán, cho thuê mua chủ đầu tư phải có văn bản thông báo cho cơ quan quản lý cấp tỉnh về việc đủ điều kiện được bán, cho thuê mua.

Theo nhiều chuyên gia, các quy định trên tương đối rõ ràng hướng đến mục đích bảo vệ người mua nhà và hơn hết là thanh lọc nhà đầu tư yếu kém. Thực tế tại TP.HCM hiện nay có không ít dự án chưa hội đủ điều kiện pháp lý vẫn rao bán rầm rộ. Đơn cử như trường hợp của Công ty Dịch vụ và Xây dựng Địa ốc Đất Xanh (Địa ốc Đất Xanh) tại dự án Opal Riverside.

Dự án Opal riverside của Địa ốc Đất Xanh dù chưa hoàn thiện phần móng đã bán rầm rộ từ nhiều tháng qua.

Theo quảng bá, Opal Riverside có quy mô 626 căn hộ toạ lạc cuối đường số 10, P. Hiệp Bình Chánh, Q.Thủ Đức, TP.HCM. Được biết dự án này được chính thức mở bán vào ngày 8/5/2016. “Sức nóng” của Opal Riverside được đẩy lên khi trên các phương tiện truyền thông rộ lên thông tin 300 căn hộ đã được tiêu thụ chỉ trong 3 tiếng đồng hồ.

Tốc độ tiêu thụ sản phẩm như thông tin bán hàng của dự án Opal Riverside thật sự khiến nhiều chủ đầu tư phải mơ ước. Trong vai một người mua căn hộ, phóng viên đến một sàn giao dịch của Đất Xanh nằm trên đường Phạm Văn Đồng, Q.Thủ Đức thì được nhân viên tên T. thông báo: Sau hơn 3 tháng mở bán hiện dự án đã bán gần hết.

Phần lớn công trường dự án Opal Riverside còn là bãi đất trống.

“Hiện bên em chỉ còn khoảng 20 căn, nếu anh muốn mua lại thì phải trả chênh lệch giá 100 triệu đồng”- T. nói. Theo thuyết phục của nhân viên này, Opal Riveside đang rất “hot” trên thị trường, mua bán rầm rộ. Mua lại để lướt sóng vẫn có cơ hội sinh lời. Nữ nhân viên bán hàng này còn cho hay, các khách hàng mua trước đã ký hợp đồng mua bán, nếu người sau muốn mua lại thì sẽ làm hợp đồng sang tên.

Tìm đến hiện trường dự án Opal Riverside. Khác với những lời giới thiệu có cánh về dự án hoành tráng, thực tế dự án này vẫn đang là một bãi đất trống không. Công trường dự án được rào chắn khá kỹ càng. Bên trong lèo tèo vài thiết bị cần cẩu và xe xúc hoạt động cầm chừng. Vài cột bê tông và sắt thép được tập kết ngổn ngang. Dự án hoàn toàn chưa có phần móng trong khi bên ngoài đã giao dịch mua bán rầm rộ. 

Đẩy rủi ro cho người mua

Một quy định không kém quan trọng trong Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực hơn 1 năm nay là khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải có ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng. Tại dự án Opal Riverside, khi được hỏi về thủ tục này, nhân viên bán hàng chỉ đưa ra một thông báo về chấp thuận chủ trương bảo lãnh và mạnh miệng cho biết đó là chứng thư bảo lãnh.

Một dự án sắp mở bán khác của Địa ốc Đất Xanh tại Q.Thủ Đức cũng được T. giới thiệu khá sôi nổi là Opal Garden nằm trên đường số 20, P.Hiệp Bình Chánh. Theo tiến độ thanh toán T. cung cấp, hiện công ty chỉ nhận giữ chỗ 50 triệu đồng cho khách hàng muốn mua. Sau 15 ngày xuống tiền giữ chỗ, khách hàng phải đóng tiếp 150 triệu đồng sau đó mới tiến tới ký hợp đồng mua bán. Trường hợp khách hàng thanh toán từ 50% - 70% giá trị hợp đồng tại dự án Opal Garden sẽ nhận được chiết khấu lần lượt 1.5% – 2%. “Bọn em sắp mở bán, anh phải đặt chỗ sớm mới có vị trí đẹp”- nhân viên bán hàng khác nói.

Dự án Opal Garden của Địa ốc Đất Xanh chuẩn bị mở bán cũng trong tình trạng tương tự, chỉ có lèo tèo vài xe xúc đang trong giai đoạn bước đầu thi công móng.

Tuy nhiên theo tìm hiểu của chúng tôi, dù quảng bá rầm rộ như vậy nhưng trên thực tế Opal Garden cũng chỉ là một…bãi đất trống. Chỉ một hai chiếc xe ủi đang thi công san lấp mặt bằng. Nhân viên dự án cho biết dự tính sẽ tổ chức lễ mở bán vào ngày 11/9 tới đây. Đến thời điểm đó, chắc chắn dự án này cũng chưa thể xong móng.

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, thực chất, việc giữ chỗ, đặt cọc là hành vi tiền mua bán. Việc đóng tiền dựa trên tinh thần thoả thuận giữa chủ đầu tư và khách hàng, tuy nhiên khi có rủi ro, người mua nhà chính là bên chịu thiệt nhất.

Cũng theo ông Đực, luật mới có quy định dự án chỉ được bán ra thị trường khi có sự chấp thuận của Sở Xây dựng. Tuy nhiên, cơ quan chức năng cũng không thể quán xuyến cho xuể, không thể thanh tra từng dự án một. Để hạn chế rủi ro, ông Đực khuyến cáo, trước khi quyết định mua nhà, khách hàng cần tìm hiểu kỹ về tính pháp lý của dự án, tiến độ thi công tới đâu, uy tín của chủ đầu tư…

Theo Luật sư Nguyễn Phi Hoà, Đoàn Luật sư TP.HCM, thực tế hiện nay có không ít chủ đầu tư tranh thủ mở bán dự án nhằm huy động vốn của người mua để có tiền xây dựng, trả nợ ngân hàng thông qua việc giữ chỗ, hợp đồng đặt cọc. Trên tinh thần Điều 55 Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi, dự án BĐS bắt buộc phải hoàn thiện phần móng mới được phép mở bán.

Luật sư Hoà cho rằng, việc chủ đầu tư huy động vốn khi chưa đủ điều kiện này là hành vi sai luật chứ không phải “lách luật”, vì theo đúng quy định khi chưa xây xong móng chủ đầu tư không được huy động bất cứ khoản tiền nào từ khách hàng. 

Phương Anh Linh