“Tác động của những chính sách của Chính phủ đối với nền kinh tế nói chung, đối với bất động sản nói riêng là rất lớn, có tính chất quyết định, nhất là khi Chính phủ dùng công cụ kinh tế để điều chỉnh thị trường bất động sản thì hiệu quả rất tốt…”

Trong hai năm liên tiếp 2011 và 2012, thị trường bất động sản (BĐS) đã chứng kiến sự sụt giảm giá mạnh ở cả loại hình chung cư, nhà đất và biệt thự. Nhưng đến cuối năm 2013, thị trường BĐS đã có những chuyển động tích cực và đến nay thị trường đang trong quá trình phục hồi, phát triển… điều này chứng tỏ các giải pháp, chính sách của Chính phủ nhằm tháo gỡ khó khăn cho lĩnh vực này đã “trúng” và đi vào cuộc sống.

Điểm nhấn đáng chú ý, được dư luận đánh giá cao đó là việc ngay từ đầu năm 2013, Chính phủ đã ban hành Nghị định 02/2013/NĐ-CP, trong đó Chính phủ yêu cầu các ngân hàng thương mại nhà nước dành một lượng vốn hợp lý (tối thiểu khoảng 3% tổng dư nợ của các ngân hàng thương mại nhà nước) để cho các đối tượng thu nhập thấp, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang vay để thuê, thuê mua nhà ở xã hội và thuê, mua nhà ở thương mại có diện tích nhỏ hơn 70 m2, giá bán dưới 15 triệu đồng/m2 với lãi suất thấp, kỳ hạn trả nợ phù hợp với khả năng trả nợ của khách hàng; và cho vay đối với các doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, doanh nghiệp chuyển đổi công năng của dự án đầu tư sang dự án nhà ở xã hội với lãi suất hợp lý và kỳ hạn trả nợ phù hợp với kỳ hạn của nguồn vốn và khả năng trả nợ của khách hàng.

Dành từ 20.000 – 40.000 tỷ đồng với thời hạn tối đa 10 năm để hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại nhà nước cho vay mua nhà với các đối tượng trên.

Theo chuyên gia, khi Chính phủ dùng công cụ kinh tế để điều chỉnh thị trường bất động sản thì hiệu quả rất tốt. Ảnh: Minh Thư

Trao đổi với PV Infonet, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, tác động từ những chính sách của Chính phủ đối với nền kinh tế nói chung, đối với BĐS nói riêng là rất lớn, có tính chất quyết định, nhất là khi Chính phủ dùng công cụ kinh tế để điều chỉnh thị trường BĐS thì hiệu quả rất tốt.

Hàng loạt chính sách nới lỏng, thắt chặt tiền tệ, nâng, hạ lãi suất… đã được Chính phủ ban hành khiến thị trường có nhiều sự thay đổi.

Tuy nhiên, ông Châu đánh giá cao khi Chính phủ ban hành Nghị định 02/2013/NĐ-CP vào ngày 7/1/2013, trong đó đưa ra gói kích thích 30.000 tỷ đồng (tương đương 1,5 tỷ đô la) nhằm 3 mục tiêu: giải quyết hàng tồn kho, giải quyết nợ xấu và hỗ trợ người thu nhập thấp tiếp cận nhà ở.

Với tỷ trọng của gói này là dùng 70%, tương đương 21.000 tỷ đồng để cho người tiêu dùng mua nhà ở xã hội, nhà ở thương mại quy mô vừa và nhỏ. Như vậy, ông Châu đánh giá, gói này chủ yếu là kích cầu tiêu dùng, còn lại 30% kích cầu đầu tư là dành cho chủ đầu tư xây dựng các dự án nhà ở xã hội.

“Ngày 1/6/2013, gói 30.000 tỷ mới có hiệu lực, nhưng tôi đánh giá cao tác dụng rất hiệu quả của chính sách này của Chính phủ bởi chỉ đến cuối năm 2013 thị trường BĐS đã có dấu hiệu hồi phục. Những ai nói gói 30.000 tỷ thất bại là chưa đầy đủ, mà phải nói rằng gói 30.000 tỷ có tác dụng thực sự nhưng có điều bị hạn chế vì Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước và các địa phương phối hợp chưa tốt nên việc giải ngân còn chưa đạt như kỳ vọng. Tuy nhiên, số cam kết giải ngân đã đạt được 80% thì cũng là sự nỗ lực lớn”, ông Châu đánh giá.

Hơn nữa, theo ông Châu, nghị định này còn cho phép chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, cho chia nhỏ căn hộ lớn thành căn hộ nhỏ… chính sách này thực sự là đòn bẩy kinh tế, kích cầu tiêu dùng là chính, góp phần phá băng BĐS.

Từ đầu năm đến nay, Thủ tướng Chính phủ cũng đã 2 lần cảnh báo không để thị trường BĐS quay lại thời kỳ bong bóng như những năm trước đây. Ông Châu cho rằng, đây là cảnh báo, cũng là tiên lượng của người đứng đầu Chính phủ khiến các bộ ngành, những đối tượng tham gia thị trường BĐS cần lưu ý.

“Phải thừa nhận rằng, giai đoạn vừa qua tập thể Chính phủ và Thủ tướng đã làm được nhiều việc, nhất là đã điều hành ổn định nền kinh tế vĩ mô, giúp nền kinh tế phục hồi và đặc biệt điều hành của Thủ tướng giúp cho thị trường BĐS vượt qua giai đoạn khủng hoảng, “đóng băng” và hiện nguồn cung nhà ở đang rất dồi dào trên thị trường”, ông Châu nói.

Đồng tình với quan điểm trên, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng, sau khi triển khai, gói tín dụng 30.000 tỷ đồng đã phát triển được lượng khá lớn các dự án nhà ở xã hội, góp phần không nhỏ làm tan băng để thị trường BĐS có dấu hiệu phục hồi như hiện nay.

Đồng thời, gói tín dụng này cũng tháo gỡ khó khăn cho rất nhiều doanh nghiệp BĐS trong việc giải phóng một lượng khá lớn hàng tồn kho, đặc biệt là hàng hóa ở phân khúc có giá thành vừa phải.

Tuy nhiên, Chủ tịch Hiệp Hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh cho rằng, ở các nước Chính phủ thường được giao quyền đặc biệt để có thể đối phó kịp thời với bong bóng BĐS. Họ thường dùng công cụ thuế, công cụ tín dụng để điều tiết.

Ví dụ, nếu các nước khi xảy ra bong bóng BĐS, giá sốt ảo thì người ta sẽ đưa ra thuế suất đối với những người sau khi mua BĐS chuyển nhượng ngay trong năm đầu tiên thì sẽ đánh thuế rất cao, nhưng nếu sau 3 năm mới chuyển nhượng thì mới được hưởng thuế suất bình thường. Nhưng ở Việt Nam, luật thuế lại không cho phép Chính phủ chủ động trọng chuyện này. Ông Châu đề nghị Chính phủ cần quan tâm hơn vì thuế vừa là biện pháp hành chính nhưng lại mang tính đòn bẩy kinh tế để điều chỉnh thị trường BĐS trong giai đoạn khủng hoảng bên cạnh giải pháp về tín dụng.

Tại nghị quyết phiên họp thường kỳ tháng 4/2015, Chính phủ tiếp tục chỉ đạo tháo gỡ khó khăn về vốn cho thị trường BĐS nhằm tạo điều kiện để thị trường phục hồi và phát triển.

Theo đó, Chính phủ giao nhiệm vụ cho Bộ Xây dựng tiến hành rà soát, đánh giá tình hình thực hiện chính sách NOXH, đề xuất các giải pháp tổng thể để triển khai có hiệu quả chương trình; phối hợp chặt chẽ với Ngân hàng Nhà nước để tiếp tục tháo gỡ khó khăn về vốn cho BĐS.

Theo các chuyên gia, Thủ tướng thường xuyên nhắc nhở các chính sách đưa ra làm sao kiểm soát không để thị trường tạo ra “bong bóng bất động sản”. Muốn vậy, phải tăng cường kiểm soát sự phát triển của các đô thị bằng cách thực hiện nghiêm Nghị định 11 của Chính phủ về quản lý phát triển đô thị; tăng cường các giải pháp kiểm soát thị trường BĐS với việc thực hiện chiến lược nhà ở quốc gia, tức là phải đạt tỷ lệ cân đối giữa cung-cầu trên thị trường.

Minh Thư