Sắp đến ngày áp dụng quy định chủ đầu tư muốn “bán nhà trên giấy” phải có tổ chức tín dụng, tài chính bảo lãnh nhưng vẫn có chủ đầu tư không đồng tình, số khác cho rằng điều này sẽ khiến giá nhà tăng.

Từ ngày 1/7 tới đây, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 sẽ chính thức có hiệu lực. Trong đó có một số nội dung mới “siết” chặt hoạt động đầu tư xây dựng trong lĩnh vực bất động sản. Đáng chú ý có quy định chủ đầu tư dự án phải được tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng bảo lãnh việc bán, cho thuê nhà ở hình thành trong tương lai.

Cụ thể, Điều 56 của Luật quy định, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.

Trường hợp không thực hiện bàn giao nhà ở theo tiến độ đã cam kết và bên mua, bên thuê mua có yêu cầu thì ngân hàng bảo lãnh có trách nhiệm hoàn lại số tiền ứng trước và các khoản tiền khác cho khách hàng theo hợp đồng mua bán, thuê mua nhà ở và hợp đồng bảo lãnh đã ký kết.

Việc áp dụng quy định bán nhà phải có bảo lãnh ngân hàng đang được chủ đầu tư cho rằng, giá nhà sẽ tăng và người mua nhà phải "gánh" thêm. Ảnh: Minh Thư

Thực tế ngay tại thị trường bất động sản Hà Nội cũng có hàng loạt dự án đã huy động vốn của khách hàng nhưng vẫn “đắp chiếu” nhiều năm, thậm chí có dự án chủ đầu tư còn “cao chạy xa bay” hay bị bắt giam như: dự án Tricon Towers ở Bắc An Khánh (Hoài Đức), B5 Cầu Diễn (Từ Liêm), dự án Hesco ở Văn Quán (Hà Đông), dự án nhà ở cho cán bộ chiến sỹ binh đoàn 12 (Ngũ Hiệp, Thanh Trì), dự án chung cư 83 Ngọc Hồi (Hoàng Mai), Sky Garden (Hoàng Mai)...

Theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý Nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) thì hình thức bán nhà hình thành trong tương lai cũng có nhiều rủi ro như lừa đảo, bên cạnh đó còn có rủi ro khác như nhiều doanh nghiệp không dự đoán được biến động của thị trường vì huy động vốn trong thời gian dài như giá cả tăng, giá vật liệu tăng... ảnh hưởng đến khả năng hoàn thành dự án để có thể giao nhà đúng hạn, đúng giá cả và chất lượng như đã cam kết cách đó vài năm.

Vì thế, với quy định bán nhà hình thành trong tương lai phải có bảo lãnh của tổ chức tài chính, tổ chức tín dụng sẽ hạn chế được rủi ro tối đa, đảm bảo hơn cho người mua nhà.

Mặc dù đây là quy định nhằm “trói” doanh nghiệp có trách nhiệm đến cùng với người mua nhà, với dự án nhưng một số ý kiến lại cho rằng người chịu thiệt cuối cùng vẫn lại là người mua nhà khi chính họ phải “gánh” thêm mức phí bảo lãnh ngân hàng.

Dù chưa có thông tư hướng dẫn cụ thể về mức phí này, nhưng ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Đầu tư Dầu khí Toàn cầu GP.Invest cho hay, doanh nghiệp đã liên lạc với một số ngân hàng và được biết có thể mức phí bảo lãnh mà các ngân hàng dự kiến thu khoảng 1-2% tổng mức đầu tư dự án. 

Nếu phải nộp khoản phí này thì theo doanh nghiệp đây cũng là một chi phí đầu vào của dự án nên sẽ phải phân bổ vào giá bán dự án. Theo ước tính ban đầu, ông Hiệp cho rằng, chi phí này sẽ góp phần đẩy giá bán căn hộ tăng lên mức từ 400.000 – 600.000đồng/m2. Người mua nhà sẽ là đối tượng phải chịu ảnh hưởng của quy định mới này.

Dù quy định sắp đến ngày áp dụng nhưng ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc địa ốc Đất Lành vẫn tỏ ra không ủng hộ khi trao đổi với PV Infonet. Theo ông, mức phí bảo lãnh ít quá thì không ai dám bảo lãnh, còn phí bảo lãnh nhiều quá buộc phải đưa giá bán nhà cao lên thì chỉ “chết” người dân mua nhà.

“Mức phí bảo lãnh bao nhiêu thì tăng giá nhà bấy nhiêu phần trăm bởi nó cũng giống như thuế VAT, mức thuế này bao nhiêu thì khách hàng phải “gánh” chịu bấy nhiêu. Như tôi đã nói ở trên, nếu phí bảo lãnh thấp chỉ 1, 2 hay 5% thì khó có ngân hàng nào dám bảo lãnh vì bất động sản là sản phẩm có giá trị lớn, ngoại trừ doanh nghiệp đó rất uy tín hay doanh nghiệp đó là “sân sau” của ngân hàng”, ông Đực băn khoăn.

Bên cạnh đó, ông Đực tỏ ra nghi ngờ rằng: “Điều luật này không giúp ích gì cho thị trường bất động sản ổn định mà giúp ích cho chính nhà làm luật có chỗ dựa an toàn là phí bảo lãnh, bởi nếu có xảy ra điều gì khó khăn thì chỉ “đổ” vào việc có ngân hàng bảo lãnh là xong”.

Theo ông Đực, về mặt luật pháp có thể hỗ trợ bằng cách tiền mua nhà gửi tất cả vào ngân hàng và họ sẽ chỉ giải ngân theo tiến độ dự án. Tất cả đều được thực hiện bằng chuyển khoản sẽ là điều ràng buộc để doanh nghiệp không thể lấy tiền của khách hàng đi dùng vào mục đích khác, dự án khác. “Đây là cách dễ thực hiện tại sao phải dùng phí bảo lãnh? Còn khi chủ dự án nào đã có mục đích lừa đảo thì kể cả phí bảo lãnh tới 5-10% thì vẫn cứ lừa đảo như thường”, ông Đực nhấn mạnh.

Minh Thư