Nguồn cung nhà ở ồ ạt được chủ đầu tư “bung” ra thị trường, cùng với đó giá nhà đã tăng hơn trước, khoảng 7%... đang khiến nhiều lo ngại thị trường bất động sản lại tái diễn tình trạng “bong bóng”.

Giá nhà bình quân đã tăng 7%

Khảo sát của đơn vị chuyên nghiên cứu và tư vấn bất động sản CBRE cho thấy, trong quý 3/2015, thị trường Hà Nội có khoảng 9.160 căn hộ được chào bán mới từ 26 dự án, tăng hơn gấp hai lần quý 3/2014. Các căn hộ thuộc phân khúc cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ cao trong số căn mở bán. Trong riêng quý 3/2015, có khoảng 2.900 căn hộ cao cấp được mở bán, chiếm 32% tổng số mở bán mới. 

Tính cả 9 tháng đầu năm, lượng căn hộ cao cấp được chào bán chiếm 25% tổng số căn mở bán, so với mức 20% trong 6 tháng đầu năm. Theo vị trí, lượng mở bán mới từ khu vực phía nam trung tâm (quận Hai Bà Trưng) và khu phía nam TP (quận Hoàng Mai) chiếm khoảng 48% tổng lượng mở bán mới, trong khi đó, số căn chào bán từ khu phía tây và tây nam khiêm tốn hơn, chiếm khoảng 42% trong quý này.

Thị trường bất động sản được nhận định chưa có dấu hiệu tái diễn tình trạng "bong bóng" dù giao dịch tăng, giá nhà tăng.

Nhìn chung, thị trường trong quý diễn biến tích cực, thúc đẩy lượng tiền đổ vào từ người mua nhà. Khoảng 6.880 căn ước tính được giao dịch trong quý, tăng 154% so với quý 3/2014. Tiếp tục xu hướng từ quý trước, căn hộ cao cấp tiếp tục chiếm tỷ lệ tăng dần trong số căn hộ được giao dịch. Tính trong 9 tháng đầu năm, lượng bán phân khúc cao cấp chiếm 29%, tăng so với mức 25% trong 6 tháng đầu năm.

Điểm đáng chú ý là về giá các căn hộ, ở giá thứ cấp bình quân tính theo đô-la Mỹ giảm nhẹ 0,2% nhưng tăng 2% theo quý. Tuy nhiên, tính theo năm, giá thứ cấp bình quân tăng tính theo cả giá đô-la Mỹ và đồng Việt Nam, với mức tăng 1,4% tính theo đô-la Mỹ, và 7% tính theo đồng Việt Nam. Các dự án mới và đang xây dựng có mức tăng giá cao hơn so với các dự án đã hoàn thiện trước đây. Giá sơ cấp bình quân cũng tiếp tục tăng, với mức 5%-7% so với cùng kỳ năm trước.

Riêng phân khúc biệt thự, liền kề, trong quý 3 thị trường Hà Nội ghi nhận nhiều dự án rầm rộ mở bán mới như: Evelyne Garden (Park City giai đoạn 2, chủ đầu tư Perdana), Starlake (Tây Hồ Tây, chủ đầu tư Daewoo E&C), Khu Ngoại giao đoàn (chủ đầu tư Công ty Xây dựng Hà Nội), Gamuda giai đoạn 2 (chủ đầu tư Gamuda Land) và Aquabay Ecopark (chủ đầu tư Vihajico)…. Các dự án trên đã bổ sung 1.000 căn nhà, lô đất mới cho thị trường biệt thự, liền kề.

Sau nhiều quý tăng giá, giá thứ cấp trung bình của nhà liền kề, biệt thự đã giảm nhẹ 0,1% so với quý trước. Tuy nhiên so với cùng kỳ năm ngoái, mức giá thứ cấp tại thời điểm hiện tại vẫn cao hơn 2% (tính theo giá trị tiền đồng Việt Nam). Các quận Tây Hồ, Hà Đông, Thanh Trì và Từ Liêm là những quận được ghi nhận có mức giá tăng, từ 1,2% đến 4,6% so với quý trước. 

Mặc dù giá thứ cấp hiện nay chỉ bằng 60% so với thời kỳ đỉnh điểm quý 2/2011 nhưng thị trường đã trở nên ổn định hơn kể từ năm 2014 với mức biến động không còn lớn như trước. Trong khi đó, các sản phẩm nhà ở ngày càng trở nên đa dạng hơn và chủ đầu tư rất quan tâm tới các yếu tố chủ chốt của các căn nhà, bao gồm thiết kế, cơ sở hạ tầng, tiện ích, vận hành cũng như yếu tố tài chính. 

Theo nhận định, mức giá thứ cấp của nhà liền kề, biệt thự trên thị trường Hà Nội được kì vọng sẽ tiếp tục được duy trì ổn định trong một vài quý tới.

Thị trường chưa có dấu hiệu “bong bóng”

Trước sự phát triển khá “nóng” của thị trường bất động sản gần đây, nhiều lo ngại thị trường sẽ lại tái diễn tình trạng “bong bóng”, ông Richard Leech, Giám đốc điều hành CBRE cho rằng, thị trường đã trải qua một thời kỳ phát triển “nóng” từ năm 2007 – 2010, thời gian này có nhiều nguồn cung chào bán sôi động nên cũng có thể có những lo ngại.

Tuy nhiên, CBRE nhận thấy thời điểm này nhu cầu của thị trường đã khác trước. Nếu như trước đây người mua nhà chủ yếu là người đầu cơ, đầu tư để lướt song kiếm lời, nhưng hiện nay đối tượng người mua nhà lại chủ yếu là người mua để ở. Còn với chủ đầu tư, khi phát triển đầu tư một dự án họ đã có nghiên cứu rất kỹ về nhu cầu của thị trường, vị trí dự án cụ thể họ sẽ xác định phân khúc nào sẽ phù hợp, đảm bảo bán được hàng.

Ngoài ra, nền kinh tế vĩ mô hiện cũng rất khác so với thời điểm 2007 – 2010. Hiện, mức lạm phát đang rất thấp, mặt bằng lãi suất đang ở mức độ kiểm soát.

Ông Richard Leech cũng cho hay, mặc dù chủ đầu tư hiện rất hào hứng triển khai dự án mới nhưng việc hào hứng này có cơ sở, có nghiên cứu kỹ càng. Do đó, CBRE nhận thấy đến thời điểm hiện tại, thị trường chưa có yếu tố, cơ sở hình thành “bong bóng” như chu kỳ trước đó.

Liên quan đến việc, có hay không các sàn bất động sản bắt tay nhau “làm giá” bất động sản? Ông Richard Leech cho biết, CBRE chưa nhận thấy điều đó. Tuy nhiên, hiện trên thị trường có số lượng các sàn bất động sản cũng như nhân viên của các sàn đã tăng lên rất nhiều. Do đó, các sàn thường có sự cạnh tranh nhau khốc liệt, các nhân viên tăng tần suất gọi điện, nhắn tin qua điện thoại, facebook quảng cáo các dự án đến khách hàng.

Chủ đầu tư lớn hiện nay cũng phải có quy trình, quy chế để kiểm soát chặt chẽ hệ thống đại lý bán hàng để đảm bảo sự cạnh tranh lành mạnh, đảm bảo uy tín của chủ đầu tư.

Nguyễn Lê