Hỏa hoạn dồn dập uy hiếp cư dân chung cư cao tầng, tái diễn những tranh chấp đình đám, cưỡng chế chủ đầu tư cố tình “ôm” phí bảo trì, cấm DNNN đầu tư vào BĐS, ngân hàng… là sự vấn đề gây chú ý của thị truờng bất động sản năm 2015.

2015 là năm mà thị trường bất động sản (BĐS) đã bắt đầu có sự khởi sắc với nhiều chính sách mới có hiệu lực. Sau đây là những sự kiện nổi bật của thị trường BĐS năm 2015 do Infonet bình chọn.

1. Từ 1/7/2015, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS chính thức có hiệu lực

Luật Nhà ở sửa đổi với điểm mới đáng chú ý là cho phép người nước ngoài mua nhà ở Việt Nam. Theo đó, Luật sửa đổi mới cho phép nới lỏng các điều kiện đối với người Việt Nam định cư ở nước ngoài, giúp đối tượng này có đầy đủ quyền sở hữu bất động sản tại Việt Nam. Cụ thể cho phép người nước ngoài có quyền thuê và sở hữu tối đa 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư hoặc tối đa 250 biệt thự/nhà liền kề. Việc sửa đổi cũng cho phép cung cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu có thời hạn đăng ký là 50 năm.

Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi có nhiều điểm đáng chú ý như: chủ đầu tư các dự án chỉ được phép ký hợp đồng bán, cho thuê, cho thuê mua dự án BĐS hình thành trong tương lai khi đã có sự bảo lãnh của tổ chức tài chính hoặc ngân hàng về việc sẽ thực hiện nghĩa vụ thay cho chủ đầu tư nếu chủ đầu tư không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ của mình trong hợp đồng hai bên đã ký kết. Quy định mới này sẽ bảo vệ quyền lợi và tạo được tâm lý an tâm hơn cho người mua nhà trước tình trạng “bán nhà trên giấy” như hiện nay.

Luật này cũng quy định lần đầu chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% giá trị hợp đồng khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% giá trị hợp đồng khi bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận…

Luật Kinh doanh bất động sản còn quy định mức vốn pháp định tối thiểu 20 tỷ đồng là điều kiện cần khi thành lập doanh nghiệp kinh doanh BĐS. Còn khi thực hiện dự án cụ thể thì chủ đầu tư phải có vốn thuộc sở hữu của mình không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 ha và không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 ha trở lên theo quy định của pháp luật về đất đai.

Hàng loạt sự kiện bất động sản nổi bật trong năm 2015.

2. “Nới” điều kiện cho người thu nhập thấp mua nhà

Năm 2015 là năm tiếp tục triển khai gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng với việc “nới lỏng” điều kiện cho vay được quy định tại Thông tư 32/2014/TT-NHNN ban hành ngày 18/1/2014 có hiệu lực từ 25/11/2014. Theo đó, cán bộ công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, công nhân, người lao động thu nhập thấp có khó khăn về nhà ở, khi mua nhà thương mại (kể cả nhà và đất) có tổng giá trị hợp đồng mua bán không vượt quá 1,05 tỷ đồng, sẽ được vay gói 30 nghìn tỷ đồng. Đồng thời, thời gian cho vay hộ gia đình, cá nhân sẽ được tăng lên thành 15 năm thay vì 10 năm như quy định cũ.

Với việc nới điều kiện này, phân khúc nhà ở giá thấp được hưởng lợi nhiều hơn khi nhiều đối tượng thu nhập thấp có điều kiện tiếp cận nhà ở, đồng thời có tác động tốt hơn đến tiến độ giải ngân gói 30.000 tỷ đồng.

3. Lãi suất cho vay xây nhà ở xã hội còn 4,5%/năm

Ngày 9/12/2015, Ngân hàng Nhà nước đã ban hành Quyết định 2530a/QĐ-NHNN về mức lãi suất cho vay ưu đãi của tổ chức tín dụng (TCTD) được chỉ định đối với khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại Thông tư số 25/2015/TT-NHNN ngày 9/12/2015.

Theo đó, từ ngày 10/12/2015, mức lãi suất cho vay ưu đãi của TCTD được chỉ định đối với khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định cụ thể: Mức lãi suất cho vay ưu đãi đối với khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê mua, bán là 5%/năm; mức lãi suất cho vay ưu đãi đối với khách hàng vay vốn đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê là 4,5%/năm.

Trước đó, Ngân hàng Nhà nước ban hành Thông tư 25 hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực hiện chính sách nhà ở xã hội.

Theo đó, người thu nhập thấp sau khi chứng minh giấy tờ hợp lệ, sẽ được vay vốn ngân hàng tối đa 80% hợp đồng mua bán căn hộ, thời gian vay 15 năm. Người có mục đích vay ngân hàng để sửa chữa, cải tạo căn hộ, sẽ được vay tối đa 70% giá trị tài sản đảm bảo (căn hộ đang sở hữu), thời gian vay tối thiểu 15 năm.

Đối với doanh nghiệp xây dựng nhà ở xã hội, nếu xây dựng và bán nhà ở xã hội cho người thu nhập thấp sẽ được vay tối đa 80% tổng dự án, thời gian vay tối đa 20 năm. Doanh nghiệp vay để cải tạo chung cư thương mại thành nhà ở xã hội, xây dựng nhà ở xã hội để cho người thu nhập thấp thuê sẽ được vay 70% giá trị dự án, phương án vay không vượt quá 70% giá trị tài sản đảm bảo.

4. Cưỡng chế chủ đầu tư cố tình “ôm” phí bảo trì

Nghị định quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở được Chính phủ ban hành và có hiệu lực từ ngày 10/12/2015.

Theo đó, trong thời hạn 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của Ban quản trị, UBND cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, kiểm tra; nếu các bên đã quyết toán số liệu kinh phí bảo trì mà chủ đầu tư vẫn chưa bàn giao kinh phí bảo trì thì UBND cấp tỉnh phải có văn bản yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí cho Ban quản trị. Trong thời hạn không quá 7 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh, chủ đầu tư phải bàn giao kinh phí bảo trì này.

Trường hợp các bên vẫn chưa lập biên bản quyết toán số liệu kinh phí bảo trì thì các bên phải thống nhất quyết toán số liệu và bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị trong thời hạn 10 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của UBND cấp tỉnh.

Trường hợp quá thời hạn quy định nêu trên mà chủ đầu tư vẫn không thực hiện bàn giao kinh phí thì UBND cấp tỉnh có trách nhiệm ban hành quyết định cưỡng chế thu hồi kinh phí bảo trì để bàn giao cho Ban quản trị và gửi quyết định này cho chủ đầu tư, Ban quản trị và tổ chức tín dụng nơi chủ đầu tư mở tài khoản; trong quyết định cưỡng chế, UBND cấp tỉnh phải ghi rõ số kinh phí chủ đầu tư phải bàn giao sau khi trừ kinh phí mà chủ đầu tư phải sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung (nếu có), thời hạn bàn giao, biện pháp cưỡng chế và trách nhiệm của các bên liên quan để thực hiện quyết định này.

Biện pháp cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì bao gồm việc buộc chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì được gửi từ tài khoản đã lập theo quy định hoặc chuyển kinh phí từ tài khoản khác của chủ đầu tư sang tài khoản do Ban quản trị quản lý hoặc xử lý tài sản của chủ đầu tư. Việc cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư được thực hiện trong thời hạn 30 ngày, kể từ ngày ban hành quyết định cưỡng chế. Kinh phí phải bàn giao là toàn bộ số tiền bảo trì (cả gốc và lãi) theo số liệu kinh phí mà các bên đã quyết toán; nếu các bên không thống nhất quyết toán số liệu thì bàn giao theo số liệu ghi trong quyết định cưỡng chế của UBND cấp tỉnh.

5. Doanh nghiệp Nhà nước không được đầu tư vào BĐS, ngân hàng…

Theo Nghị định 91/2015/NĐ-CP về đầu tư vốn nhà nước vào doanh nghiệp và quản lý, sử dụng vốn, tài sản tại doanh nghiệp vừa được Thủ tướng Nguyễn Tấn Dũng ký ban hành ngày 13/10/2015 thì từ 1/12/2015, doanh nghiệp Nhà nước không được đầu tư vào bất động sản, ngân hàng, chứng khoán, trừ trường hợp đặc biệt được Chính phủ cho phép hoặc doanh nghiệp có ngành nghề chính là những lĩnh vực nêu trên.

Theo nghị định, doanh nghiệp Nhà nước có quyền dùng vốn của mình để đầu tư, kinh doanh ra bên ngoài, trong đó bao gồm cả đầu tư ra nước ngoài, nhưng phải tuân thủ nghiêm ngặt các quy định hiện hành của Chính phủ, trong đó có những “vùng cấm” nói trên.

Trường hợp doanh nghiệp Nhà nước đã góp vốn, đầu tư vào các lĩnh vực trên mà không được Thủ tướng cho phép, phải tiến hành cơ cấu lại và chuyển nhượng toàn bộ vốn đã đầu tư theo quy định. Doanh nghiệp phải có trách nhiệm bảo toàn và phát triển vốn Nhà nước đã đầu tư, mọi biến động về tăng, giảm vốn phải được báo lại.

6. Hàng loạt vụ “hỏa hoạn” chung cư ở Hà Nội, TP Hồ Chí Minh

Năm 2015 là năm chứng kiến hàng loạt các vụ cháy ở chung cư lớn tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh.

Cụ thể, khoảng 19h ngày 11/10, tại tầng hầm tòa nhà CT4A khu chung cư Xa La (Hà Đông, Hà Nội) bất ngờ có tiếng nổ lớn, kèm theo đó là một ngọn lửa lớn tạo khói dày đặc bốc lên các tầng cao hơn, khiến hàng trăm người sinh sống tại khu vực này bị mắc kẹt trong chính căn hộ của mình.

Tiếp đó, tại chung cư CT5 Xa La- Hà Đông, Hà Nội, chung cư HH4 Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội, tòa nhà CT1 Vimeco (đường Nguyễn Chánh, Cầu Giấy, Hà Nội), chung cư Hồ Gươm Plaza ở phường Mộ Lao (Hà Đông, Hà Nội)... cũng liên tiếp diễn ra những vụ cháy lớn khiến dư luận hết sức hoang mang. 

Sáng 23/6, chung cư Copac Square số 12 Tôn Đản (quận 4, TP. HCM) bốc cháy dữ dội ở tầng thượng làm hàng trăm người phải tháo chạy.

Chiều 17/11, ngọn lửa bùng phát từ khu vực ống khói của nhà hàng tại tầng hầm thứ nhất của tòa chung cư cao cấp The Flemington Parkson đường Lê Đại Hành (quận11, TP. HCM) đã xảy ra vụ hỏa hoạn. Hàng trăm người được yêu cầu di tản để đảm bảo an toàn.

Mặc dù các vụ hỏa hoạn không gây thiệt hại về người nhưng có vụ hỏa hoạn đã thiêu rụi nhiều tài sản của cư dân, quan trọng hơn nó khiến cư dân ở chung cư ngày càng lo sợ hơn khi sinh sống ở các tòa nhà cao tầng. Đây cũng là hồi chuông cảnh báo đối với các cơ quan chức năng trong việc kiểm tra về phòng cháy chữa cháy của các tòa nhà cao tầng.

7. Tái diễn những tranh chấp bất động sản “đình đám” 

Nổi bật nhất là cư dân ở tòa nhà chung cư cao cấp Keangnam Landmark (Phạm Hùng, Từ Liêm, Hà Nội) đã gửi văn bản kêu cứu Thủ tướng Chính phủ về việc lo ngại mất khoảng 160 tỷ đồng phí bảo trì chung cư.

Mặc dù Phó Thủ tướng Hoàng Trung Hải đã yêu cầu UBND TP Hà Nội kiểm tra, xử lý theo thẩm quyền và quy định hiện hành, cùng với sự vào cuộc của các cơ quan chức năng liên quan, đặc biệt UBND Quận Nam Từ Liêm đã ra công văn số 652/UBND-QLĐT yêu cầu Công ty TNHH MTV Keangnam Vina có trách nhiệm bàn giao kinh phí bảo trì 2% của tòa nhà xong trước ngày 10/6/2015, nhưng đến nay sự việc này vẫn chưa có kết quả cuối cùng.

Dự án chung cư Thăng Long Number One (Hà Nội) do Viglacera làm chủ đầu tư, được phê duyệt từ 2009, tổng thể khu đất 39.062m2, gồm 5 khối nhà: 1 khối văn phòng làm việc 17 tầng, 2 khối nhà ở cao 40 tầng (tòa A và tòa B –giai đoạn 2); 1 khối văn phòng 25 tầng và 1 khối nhà ở 30 tầng (giai đoạn 3). 

Giai đoạn 2 của dự án gồm 2 khối nhà chung cư 40 tầng cùng với các hạng mục khu tiểu cảnh, vườn cây cùng khu sân chơi trẻ em tại trước tòa nhà A.

Khi chủ đầu tư chuẩn bị triển khai giai đoạn 3, cư dân mua nhà mới tá hỏa được biết chủ đầu tư sẽ phá dỡ toàn bộ khu sân chơi và tiểu cảnh để phục vụ thi công xây dựng. Do vậy cư dân đã đấu tranh, phản ánh tới chủ đầu tư dự án này là Tổng công ty Viglacera việc mập mờ thông tin liên quan đến quy hoạch dự án kể trên. Hiện, chủ đầu tư dự án đã quyết định giao thiết kế lập lại quy hoạch giai đoạn 3 của dự án, trình các cơ quan chức năng xem xét phê duyệt thay đổi quy hoạch theo hướng giữ lại khu vui chơi và tiểu cảnh như hiện nay cho cư dân. 

Tổ hợp chung cư Hồ Gươm Plaza ở phường Mỗ Lao (Hà Đông, Hà Nội) do Công ty CP May Chiến Thắng làm chủ đầu tư dù đã giao nhà cho cư dân về sinh sống hơn 1 năm nay nhưng tranh chấp giữa chủ đầu tư và các cư dân vẫn căng thẳng.

Cụ thể, cư dân “tố” chủ đầu tư cũng tự ý cơi nới một số căn hộ tại dự án để bán kiếm lời, đến nay vẫn chưa hoàn thiện hết các dịch vụ tiện ích như trong hợp đồng. Căng thẳng xảy ra khi chủ đầu tư thông báo thu phí dịch vụ, cư dân phản đối bằng việc nhất quyết không đóng phí. Chủ đầu tư đã tiến hành việc cắt điện, cắt nước và cắt dịch vụ thang máy cục bộ nhiều lần để gây áp lực và trả đũa cư dân. Cuối tháng 9/2015 vừa qua, khi bị cắt điện, nước và thang máy, nhiều cư dân đã tụ tập với biểu ngữ để phản đối chủ đầu tư.

Chung cư Sky City 88 Láng Hạ, Hà Nội do Công ty TNHH Hanotex làm chủ đầu tư sau nhiều năm cư dân về sinh sống nhưng vẫn phải tập trung căng băng rôn, biểu ngữ để phản đối hàng loạt những sai phạm của chủ đầu tư như: phí bảo trì, tranh chấp lối đi lại, cơi nới xây thêm các căn hộ penthouse tại tầng kỹ thuật mái và tầng mái, phá thang đi bộ và sữa chữa sai thiết kế để bịt lối đi xuống của cư dân...

8. Hàng loạt vụ thâu tóm bất động sản chấn động

Quý 1/2015, Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc) đã công bố mua lại 70% cổ phần của dự án Diamond Plaza (TP. HCM) từ Posco Hàn Quốc. Tòa cao ốc gồm 22 tầng, được khánh thành từ tháng 8/2000, tổng mức đầu tư ban đầu khoảng 60 triệu USD. Sau khi mua lại, Lotte sẽ nắm quyền điều hành toà nhà này, tuy nhiên, giá trị của thương vụ đình đám này đã không được các bên tiết lộ. 

Đầu tháng 6/2015, Gaw Capital Partners, một công ty quản lý quỹ đầu tư tư nhân tại Hồng Kông đã đầu tư vào nhiều dự án bất động sản của Quỹ Indochina Land Holdings 2. Hình thức đầu tư là nhận chuyển nhượng lại 4 dự án bất động sản từ Indochina Land. Các dự án bao gồm: Indochina Plaza Hanoi, Hyatt Regency Danang và 2 dự án đang phát triển khác tại Quảng Nam và TP. Hồ Chí Minh. 

Mặc dù giá trị thương vụ không được các bên công bố chính thức với giới truyền thông, nhưng theo đánh giá của giới đầu tư bất động sản, thương vụ này chắc chắn có giá trị không nhỏ và có thể coi là một trong những thương vụ M&A bất động sản lớn nhất trong năm 2015 tại Việt Nam.

Cũng vào tháng 6/2015, Gamuda Land, công ty con của Gamuda Berhad (Malaysia) đã nhận chuyển nhượng 40% cổ phần (tương đương 64,1 triệu USD) trong dự án Celadon City (Q. Tân Phú, TP. HCM)

Dự án có quy mô diện tích hơn 82,5ha, tổng mức đầu tư dự kiến ban đầu khoảng gần 25.000 tỷ đồng do liên doanh giữa Sacomreal, Thành Thành Công và An Phú Gia làm chủ đầu tư. Ước tính, Gamuda Land có tổng quỹ đất dự án đã và đang phát triển lên tới 2.500ha, tổng giá trị đầu tư khoảng hơn 8 tỷ USD. Tại Hà Nội, Gamuda Land đang đầu tư một siêu dự án có tên gọi Gamuda City tại cửa ngõ phía Nam Hà Nội, với quy mô đầu tư lên tới 5 tỷ USD. 

Ngày 26/7/2015, Công ty CP Đầu tư và phát triển bất động sản An Gia (An Gia Land), công bố việc được Quỹ Crees Group (một quỹ đầu tư từ Nhật Bản, tổng tài sản của quỹ ước tính khoảng 5 tỷ USD) rót 200 triệu USD để mua lại cổ phần và đầu tư vào các dự án BĐS nhà ở của công ty này.

Thỏa thuận ký kết cho thấy, Creed Group cam kết đầu tư 200 triệu USD vào An Gia để mua lại cổ phần của công ty, đầu tư vào dự án theo tỉ lệ 50/50, cùng với đó, quỹ này sẽ cung cấp các khoản vay lớn cho An Gia để phục vụ hoạt động mua dự án bất động sản. Công ty này cũng đang lên kế hoạch để mua lại khoảng 10 dự án bất động sản tại khu vực TP. HCM, dự kiến tổng mức đầu tư của các dự án này của An Gia sẽ lên tới khoảng 1 tỷ USD.

Cũng trong năm 2015, Vingroup đã chính thức mua lại dự án StarCity Centre nằm tại góc ngã tư đường Trần Duy Hưng, Khuất Duy Tiến, Nguyễn Thị Thập, một vị trí thuộc loại đắc địa nhất Hà Nội hiện nay, thông qua công ty thành viên là Vincom Retail. Dự án đã được lập kế hoạch từ năm 2008 mục đích để làm đối ứng cho dự án xây dựng Bảo tàng Hà Nội trị giá 2.300 tỷ đồng. Sau đó, năm 2013, Ocean Group và Vinaconex được giao đất để triển khai dự án này. Tuy nhiên, Ocean Group đã gặp biến cố lớn nên đã buộc phải chuyển nhượng dự án này cho đối tác khác. Giá trị thương vụ này không được tiết lộ.

Minh Thư