Không xuất hiện đầu tư lướt sóng, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn những nhân tố rủi ro, đặc biệt các dự án cao cấp đang cạnh tranh rất gay gắt

Đó là một trong những chia sẻ của ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh với PV Infonet.

Ông đánh giá như thế nào về thị trường từ đầu năm đến nay?

Hiện chúng ta có kỳ vọng Hiệp định đối tác xuyên Thái Bình Dương sẽ được thông qua, triển vọng TPP đã dịch chuyển một dòng đầu tư vào nền kinh tế Việt Nam, trong đó nhu cầu phát triển bất động sản công nghiệp là cái được phát triển mạnh trong những năm gần đây. 

Cùng với đó, văn phòng cho thuê cũng phát triển mạnh như công suất văn phòng cho thuê ở TP Hồ Chí Minh lên đến hơn 80%, thậm chí có dự án lên đến 100%. Việc kiếm một băn phòng cho thuê có vị trí tốt ở TP Hồ Chí Minh rất khó khăn. Vừa rồi các doanh nghiệp tìm kiếm văn phòng cho thuê diện tích khoảng 3.000m2 mà không tìm ra ở khu vực quận 1 và quận 3.

Luật Nhà ở vừa rồi cho phép người nước ngoài nhập cảnh hợp pháp được mua nhà ở tại các dự án nhà ở thương mại ngoài khu vực quốc phòng an ninh là những tác động tích cực cho thị trường bất động sản.

Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Tp Hồ Chí Minh, ông Lê Hoàng Châu: Cấu thành giá nhà hiện nay còn nhiều điểm bất hợp lý. Ảnh: Minh Thư

Tuy nhiên, chúng ta không ảo tưởng về thị trường BĐS, thị trường sau phục hồi từ cuối năm 2013 đến nay vẫn nằm trong giai đoạn tăng trưởng trở lại, chứ chưa phải giai đoạn suy thoái; nhưng sau đỉnh năm 2015 thì 9 tháng đầu năm 2016 thị trường đã có dấu hiệu chững lại, tiềm ẩn những nhân tố rủi ro bên trong.

Nhân tố rủi ro bên trong thị trường đó là sự lệch pha cung cầu giữa phân khúc BĐS hạng sang, cao cấp với phân khúc căn hộ có giá bán hợp túi tiền, trên dưới 1 tỷ đồng/căn hộ thì rất thiếu.

Đặc biệt, thị trường hoàn toàn thiếu loại căn hộ cho thuê giá từ 1,5-3 triệu đồng/tháng. TP HCM đi đầu trong việc xây dựng nhà cho thuê diện tích 19m2, với giá 1,5 triệu đồng/tháng nhưng mới có 2 dự án nhỏ, chỉ khoảng hơn 300 căn thì như muối bỏ bể không đáp ứng nổi.

Vậy theo ông, giá nhà hiện nay ở nước ta đã phù hợp với thu nhập trung bình của người dân chưa?

Theo tôi thì chưa, còn phải có nhiều nỗ lực bởi cấu thành giá nhà hiện nay còn nhiều điểm bất hợp lý, trong đó có chi phí về tiền sử dụng đất, lãi suất cao trong thời gian qua.

Nếu tới đây lãi suất cho vay giảm xuống, thủ tục hành chính nếu rút gọn, vấn đề quản lý thị trường không để xảy ra những cơn sốt giá như tăng giá điện, tăng giá xăng bất hợp lý… thì sẽ góp phần giảm giá thành nhà ở.

Rồi vấn đề thuế, hiện có dự báo của Bộ Tài chính tới đây sẽ trình giảm thuế trước bạ nhà đất xuống còn 0,5% (hiện nay đang phải nộp 2%)… nếu giảm được những cái đó giá nhà sẽ giảm thêm.

Theo ông Lê Hoàng Châu, giá nhà chưa phù hợp với thu nhập bình quân của người dân. Ảnh: Minh Thư

Nếu kiểm soát được những vấn đề như ông nói thì chúng ta sẽ giảm được bao nhiêu phần trăm giá nhà?

Mặc dù chưa đo được con số chính xác nhưng chắc chắn sẽ góp phần làm giảm giá nhà. Những thông số lớn như tiền sử dụng đất, chính sách lãi suất cho vay, chính sách thuế làm sao không để thuế chồng thuế, giảm thuế suất xuống, hiện đang có lộ trình giảm thuế VAT và thuế thu nhập doanh nghiệp hiện đang là 20% và đang có lộ trình giảm xuống 18% và tương lai có thể giảm xuống còn 17%.

Nếu không thay đổi hành vi của công chức hành chính thì vẫn bị những chi phí mềm, những chi phí không thành văn, chi phí đó rất lớn mà doanh nghiệp không giải trình được, không được tính vào chi phí thì phải chuyển qua lợi nhuận lại thêm lần nữa nộp thuế thu nhập… tất cả những chi phí này đều được tính vào giá nhà và người tiêu dùng phải gánh chịu.

Ông có nhận định thế nào về thị trường BĐS cuối năm nay và sang đầu năm 2017?

Dấu hiệu chững lại của thị trường rất rõ trong 6 tháng đầu năm 2016, nhưng sang quý 3 thị trường có phát triển nhỉnh hơn so với 6 tháng đầu năm bởi đến hết tháng 6, cơ bản các chính sách của nhà nước được định hình rõ nét.

Theo thông thường, 6 tháng cuối năm cho đến Tết âm lịch là giai đoạn thị trường BĐS phát triển mạnh nhất trong năm, trừ tháng 7 âm lịch.

Cho nên thị trường quý 3 tốt hơn trong 6 tháng đầu năm và quý 4 thị trường cũng tốt hơn quý 3, song nhìn toàn thể thị trường trong năm 2016 so với năm 2015 thì có sự chững lại và vẫn đang tiềm ẩn nhiều rủi ro.

Điều đó thể hiện việc Ngân hàng nhà nước đã có văn bản xem xét có hạn chế về tín dụng đối với các doanh nghiệp đầu tư BĐS quá lớn ở phân khúc BĐS du lịch, nghỉ dưỡng.

Chúng tôi khuyến nghị các chủ đầu tư một lần nữa cần tỉnh táo, căn cứ tín hiệu, nhu cầu của thị trường để  tái cấu trúc lại đầu tư để lựa chọn sản phẩm thị trường đang cần và thiếu đó là những căn hộ có 1-2 phòng ngủ, giá vừa túi tiền hoặc những căn hộ cho thuê giá rẻ.

Do có sự phát triển rất mạnh của nhiều dự án BĐS cao cấp nên có sự cạnh tranh gay gắt và công việc bán hàng cũng không dễ dàng. Đây là điều kiện để người tiêu dùng có lợi bởi có cạnh tranh gay gắt thì không có chuyện làm giá BĐS được.

Tuy nhiên, 9 tháng vừa qua hầu như không thấy trào lưu lướt sóng ào ạt như năm 2007 bởi nguồn cung rất lớn, chủ đầu tư còn đang bán hàng thì không thể lướt sóng được. Nhưng thị trường 9 tháng đầu năm cũng có những đặc sắc, đó là khi chủ đầu tư bán hết hàng của dự án này thì lại có chủ đầu tư dự án khác đưa dự án tương tự trong khu vực đó nên người mua cũng không thể lướt sóng được.

Vì thế, Hiệp hội đã có đánh giá là không có tình trạng bong bóng BĐS trong năm 2015 và 2016 vì yếu tố đầu cơ không xảy ra trên thị trường, tăng trưởng tín dụng trên toàn quốc chỉ hơn 10% - vẫn ở dưới ngưỡng nóng của thị trường.

Nguyễn Lê