Với những chung cư xuống cấp cần xây dựng lại, theo quy định, việc lựa chọn chủ đầu tư phải có sự đồng thuận của cư dân thông qua hội nghị nhà chung cư. Điều này đang khiến quá trình đầu tư, xây dựng chung cư cũ mất nhiều thời gian.

Gần 500 chung cư cũ cần kiểm định

Hiện nay, trên địa bàn TP.HCM có không ít chung cư có tuổi thọ lâu đời. Nhiều tòa nhà nằm ở khu vực trung tâm có mật độ dân số cao và tình trạng xuống cấp trầm trọng đang đe dọa tính mạng các hộ dân cư ngụ.

Nhiều năm qua, thành phố đã cho xây dựng lại một số chung cư cũ hư hỏng nặng cũng như thực hiện di dời, tái định cư nhiều hộ dân. Điển hình như chung cư lô R Nguyễn Kim (Q.10) được xây mới. Cư dân lô IV, lô VI  chung cư Thanh Đa (Q.Bình Thạnh) được di dời tái định cư, hay như chung cư 727 Trần Hưng Đạo (Q.5) trong tình trạng chờ sập đã di dời hơn 98% hộ dân sang chung cư 109 Nguyễn Biểu gần đó.

Hiện TP.HCM có khoảng 474 chung cư cũ cần kiểm định, phần nhiều trong số đó được xây dựng từ những năm 1960. Tính đến nay có khoảng 106 chung cư, nhà tập thể xuống cấp nặng. Theo kế hoạch, trong thời gian tới TP.HCM sẽ tiến hành di dời, tháo dỡ 70 chung cư cũ, sửa chữa 3 lô chung cư và khởi công xây dựng mới thay thế 61 lô chung cư hư hỏng nặng.

Chung cư 727 Trần Hưng Đạo đang xuống cấp trầm trọng.

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho rằng, số chung cư được xây dựng lại trên địa bàn thành phố hiện nay còn ít, chưa đáp ứng được nhu cầu chỉnh trang quy hoạch của thành phố cũng như nhu cầu tái định cư của các hộ dân. Có hai lý do chính dẫn đến tình trạng chậm thực hiện này, đó là thủ tục lựa chọn chủ đầu tư theo quy định hiện nay mất nhiều thời gian và chỉ tiêu quy hoạch áp dụng để xây dựng lại chung cư chưa tạo điều kiện cho chủ đầu tư thu hồi vốn.

Theo ông Châu, việc lựa chọn chủ đầu tư xây dựng lại chung cư xuống cấp còn hạn chế như quy định phải có sự đồng thuận của cư dân thông qua hội nghị nhà chung cư. Trên thực tế, quy định này mất nhiều thời gian. Sự chậm trễ còn đến từ quy định, đối với chung cư thuộc diện phá dỡ, xây dựng lại nếu cư dân không lựa chọn được chủ đầu tư thì Nhà nước sẽ cưỡng chế để trực tiếp đầu tư xây dựng hoặc xây dựng theo hình thức hợp đồng BT (xây dựng – chuyển giao).  

Hiệu quả kinh doanh cũng là bài toán khó cho các nhà đầu tư tham gia xây dựng lại chung cư cũ bởi lợi nhuận bị khống chế 10%. Ngoài ra, chủ đầu tư sẽ khó thu hồi vốn khi hạn chế về việc điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất và chiều cao công trình đối với các dự án ở khu vực nội đô.

Bên cạnh đó, người dân còn lo ngại chủ đầu tư đưa ra giá bán căn hộ ở dự án mới quá cao, khó đáp ứng được. Bởi theo quy định những hộ có hai sổ hộ khẩu trở lên thì được ưu tiên mua căn hộ mới tại dự án theo giá bán kinh doanh thỏa thuận với chủ đầu tư.

TP.HCM cần cơ chế “tự quyết”

Chính những bất cập khi áp dụng các quy định về cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ vào thực tế như nói trên, ngày 2/6 Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) đã có văn bản gửi Thủ tướng Chính phủ và các bộ ngành liên quan nêu lên những kiến nghị nhằm tháo gỡ vướng mắc.

Về cơ chế để lựa chọn chủ đầu tư các dự án xây dựng lại chung cư cũ xuống cấp, HoREA đề nghị Thủ tướng Chính phủ ủy quyền cho UBND thành phố quyết định lựa chọn nhà đầu tư thay vì từng dự án phải trình Thủ tướng Chính phủ xem xét. Tạo cơ chế cho UBND thành phố quyết định chỉ định thầu trong trường hợp chỉ có một nhà đầu tư đăng ký thực hiện.

Để tạo tính khả thi và cơ chế cho chủ đầu tư, HoREA kiến nghị Thủ tướng Chính phủ bổ sung "chỉ tiêu dân số" vào khoản 5 điều 8 Nghị định 101/2015/NĐ-CP; hoặc Bộ Xây dựng bổ sung "chỉ tiêu dân số" vào dự thảo Thông tư hướng dẫn thực hiện Nghị định 101/2015/NĐ-CP khi lập dự án đầu tư xây dựng lại chung cư hư hỏng nặng.

Hiệp hội cũng đề nghị bổ sung vào dự thảo Thông tư của Bộ Xây dựng quy định nguyên tắc để tính giá bán căn hộ mua thêm theo giá kinh doanh phải được xác định ngay từ đầu trong dự án xây dựng lại chung cư để bảo vệ quyền lợi của các hộ ghép trong chung cư. 

Phương Anh Linh