Đứng trước cơn bão về nguồn cung nhà ở thương mại ngày một gia tăng và chưa có dấu hiệu dừng, các dự án đầu tư phát triển nhà ở xã hội dù đã có chủ trương của Nhà nước nhưng đến nay vẫn rất ít ỏi

Tranh cãi con số 20%

Trong dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý nhà ở xã hội (NƠXH) được đưa ra lấy ý kiến rộng rãi, một trong nhiều quy định được các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản (BĐS) quan tâm là vấn đề trích lập quỹ đất 20% trên tổng diện tích đất ở của dự án để đầu tư phát triển NƠXH.

Dự thảo có quy định, chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở, dự án đầu tư phát triển đô thị, không phân biệt quy mô diện tích đất (bao gồm cả dự án đầu tư xây dựng theo hình thức BT và hình thức BOT) tại các đô thị loại 3 trở lên và khu vực quy hoạch đô thị từ loại 3 trở lên phải dành 20% tổng diện tích đất ở trong các đồ án quy hoạch chi tiết hoặc tổng mặt bằng được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật dành để xây dựng nhà ở xã hội.

Một trong số ít dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM do Công ty Địa ốc Hoàng Quân đầu tư tại quận Bình Tân.

Các chủ đầu tư BĐS cho rằng không nên áp dụng cứng nhắc quy định này vì thực tế đang tồn tại nhiều bất cập. Một ví dụ cụ thể là tại Khu đô thị Phú Mỹ Hưng, quận 7, TP.HCM, nơi tập trung rất nhiều dự án căn hộ cao cấp. Nếu dành một phần dự án bán cho người thu nhập thấp thì liệu họ có thể thích nghi với đại đa số cư dân giàu có còn lại khi phải sử dụng các tiện ích và đóng nhiều khoản phí dịch vụ chung với giá cao.

Ông Nguyễn Văn Đực – Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành cho hay, dù doanh nghiệp nhận được nhiều chính sách hỗ trợ của Nhà nước khi thực hiện NƠXH như không thu phí sử dụng đất, giảm thuế, được vay gói hỗ trợ tín dụng 30.000 tỷ đồng… nhưng NƠXH vẫn chưa phải là mảnh đất màu mỡ thu hút giới đầu tư, một trong số quy định "làm khó" nhà đầu tư  là việc trích 20% quỹ đất tại dự án thực hiện để làm NƠXH.

Vì đâu doanh nghiệp vẫn “thờ ơ”?

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh BĐS tỏ ra không đồng tình về con số 20% này. Bởi theo họ, với điều kiện quỹ đất tại các đô thị lớn như TP.HCM rất eo hẹp, đầu tư NƠXH không mang lại lợi nhuận như loại hình nhà ở thương mại và phải bán đúng đối tượng với thủ tục hành chính nhiêu khê.

Theo Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, Nhà nước có quan tâm đến nhu cầu nhà ở dành cho người thu thấp bằng chính sách phát triển NƠXH là hết sức thiết thực. Tuy nhiên để làm tốt thì Nhà nước cần phải tổ chức xây dựng ở những khu vực phù hợp chứ không nên quy định chủ đầu tư trích 20% quỹ đất để thực hiện NƠXH ngay tại dự án. Điều này là không hợp lý bởi thực tế doanh nghiệp chỉ quyết định đầu tư khi dự án mang lại lợi nhuận tối đa cho họ. Tại TP.HCM, từ năm 2005 đến nay, dự án NƠXH đã và đang xây dựng chỉ đếm trên đầu ngón tay.

Thị trường BĐS đang dần hồi phục, doanh nghiệp đang trong thời gian vực dậy. Chính khó khăn chung của thị trường đã khiến nhiều chủ đầu tư chọn loại hình nhà ở cho thuê hoặc thương mại hơn là đầu tư NƠXH để bán. Nhiều ý kiến cho rằng nên cho doanh nghiệp thực hiện đầu tư xây dựng NƠXH tại một vị trí khác thay vì tại chính dự án đang đầu tư.   

Ông Nguyễn Trọng Ninh (giữa) cho rằng nhiều ý kiến của doanh nghiệp BĐS đã và đang được ban soạn thảo dự thảo tiếp thu để chỉnh sửa cho phù hợp.

Trả lời vấn đề này, ông Nguyễn Trọng Ninh – Phó Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS – Bộ Xây dựng cho biết, những khúc mắc của doanh nghiệp đã được ban soạn thảo lắng nghe trong những lần lấy ý kiến trước. Tại khoản 3 điều 5 chương 2 của dự thảo Nghị định về phát triển và quản lý NƠXH mới nhất có nói rõ, trường hợp chủ đầu tư không đủ quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH hoặc đã bố trí nhưng không phù hợp thì địa phương báo cáo để Chính phủ xem xét.

Cũng theo ông Ninh, ban soạn thảo dự thảo cũng lưu ý đến trường hợp dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án đầu tư phát triển đô thị có quy mô sử dụng đất dưới 10 ha. Với các dự án này, chủ đầu tư được lựa chọn các hình thức, hoặc dành quỹ đất 20% để xây dựng NƠXH, hoặc chuyển giao quỹ nhà ở tương đương, hoặc nộp bẳng tiền tương đương giá trị quỹ đất 20% (theo bảng giá đất do UBND tỉnh ban hành) vào ngân sách địa phương để đầu tư xây dựng phát triển NƠXH trên địa bàn. 

Phương Anh Linh